2月7日,微博用户@上海房地产观察发布微博称,化名为H的房产中介在2019年两次带谢娜、张杰看了思南公馆东苑7号101室(以下简称”上述房产”)的房屋,后谢娜、张杰以”不喜欢不买”为由未购房。

谢娜张杰回应“6000万买房跳单”事件,律师解读跳单风险

H补充道,张杰与谢娜最终绕过H购入了上述房产,”买好了被我知道后怕被曝光,让律师来威胁我。”H进一步表示,其为了避免威胁,2021年出国读书,且准备起诉上述房产原业主”上海思和资产经营管理中心”(以下简称”思和资产”)及谢娜、张杰、谢娜的母亲。

对此,2月8日下午,谢娜、张杰回应称,H捏造事实,提及的”跳单”、”威胁”等虚假信息涉嫌造谣诽谤,已提请进入司法程序流程。

谢娜张杰回应“6000万买房跳单”事件,律师解读跳单风险

上述爆料引起网友对谢娜、张杰夫妇行为的不解,同时也引起了网友对所谓”跳单”风险的关注。

买得起6200万豪宅付不起佣金?

H提供的一张”上海市不动产登记簿”图片显示,谢娜与张杰所购房产位于上海市复兴中路507弄7号101室,建筑面积为341.77平方米,权利人为”重庆眉开眼笑文化传媒有限公司”(以下简称”眉开眼笑公司”)。

谢娜张杰回应“6000万买房跳单”事件,律师解读跳单风险

天眼查显示,眉开眼笑公司的最终受益人为谢娜,法定代表人与谢娜母亲罗正英同名。

此外,思和资产是上海永业企业(集团)有限公司(简称”上海永业”)间接100%持股公司,而上海永业则是上海市黄浦区国资委100%持股公司。

公开资料显示,思南公馆是上海历史文化风貌区和优秀历史建筑保留保护改造试点项目之一,该项目持有人是上海城投永业置业发展有限公司(简称”上海城投永业”)。2016年1月18日,上海城投永业更名为”上海永业思南置业发展有限公司”。

思南公馆东苑是毗邻思南公馆的商品房。蓝鲸房产从上海市房屋管理局官网查询获悉,思南公馆东苑的开发商为上海城投永业,该项目预售许可证发放时间为2012年6月7日,目前无在售一手、二手房。

H在爆料中表示,谢娜与张杰所购房产在2019年的售价为6200万元。由此计算,该房产约18.14万元/平方米。

某头部经纪公司相关负责人向蓝鲸房产表示,其所在公司上海地区二手房交易中分别收取业主、客户1%、2%费率的佣金。如按照总计3%的费率计算,若H所在中介机构这一单成交,将获得186万元佣金报酬。

不过,H并未在爆料中透露其所在中介机构是否与谢娜、张杰签订相关服务合同。

蓝鲸房产注意到,《中华人民共和国民法典》第九百六十四规定,”中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”

“跳单”或需承担违约责任

前述爆料在引起网友”吃瓜”的同时,不少网友也发出了”跳单是否违法”的疑问。

“跳单”一般是指买方或卖方利用中介提供的信息、成交机会后跳过中介进行交易,从而免去中介费用。

目前尚无信息显示谢娜、张杰是直接与思和资产达成交易,还是通过其他中介达成交易。

有网友表示,当不止一家中介拥有房源时,购房人货比三家选择其他中介无可厚非。不过,H并未透露思和资产是否与其所在中介机构签订了独家代理协议。

广东法制盛邦律师事务所高级合伙人陈亮律师向蓝鲸房产表示,若业主与中介机构签订了独家代理协议后,绕开独家代理的中介将房屋出售,且中介机构并无过错,这种情况违反了合同约定,需要承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条也规定,”委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,”中介关于跳单业务的处理有一套成熟的方式,若存在跳单,维权的难度并不大。从道义上说,跳单侵害了中介机构和人员的权益。作为公众人物,更需要在购房方面遵守合规性,否则得不偿失,也会因小失大。”

实际上,二手房交易领域的”独家代理”模式曾引起争议。

“独家代理”是指房主将房屋委托给单一中介机构出售,中介机构一般会承诺在一定期限内以高于市场价或房主预期的价格出售房屋。这种”独家房源”模式被指抬高房价。

不过,委托方与中介机构签订独家代理协议出售房产的情况并不鲜见,且”独家代理”并未在法律禁止范围之内。

陈亮向蓝鲸房产表示,法律并未禁止签订独家代理协议,相关司法实践中一般也认可这种所谓”独家代理”。签订独家代理协议是中介与委托方的意思自治行为,若双方都同意委托一家中介机构代理、包销房屋,且中介没有利用自身强势地位来制定误导性、欺诈性合同条款,一般来说该合同是有效的。

“如果独家代理协议中的格式条款有法律所规定的无效情形或可以撤销的情形,可以请求法院认定相应条款属于无效或可以撤销的条款。”陈亮补充道。

此外,当违约责任条款对业主规定的违约责任过重,业主也可以在诉讼当中请求予以调整,”以约定的违约金过高为例,若中介成交一套房能获得3万元中介费,但约定的违约金达到5万,此时违约金过高,业主有权利要求调整违约金条款。”陈亮举例称。

律师:不建议签订独家代理协议

业主与中介机构签订独家代理协议后,出售房产将成为该中介机构的”独家房源”,其他中介机构不能发布该房源。

一定程度上,”独家房源”会抬高房价、降低房屋在市场上的流动性。陈亮认为,二手房市场价格变动较大,”一般不太建议二手房买卖签订所谓的独家代理协议。若业主无暇打理,确实需要签订独家代理协议,不建议签订时间过长,最多2-3个月,超过3个月建议不签订。”

在陈亮看来,签订协议时间过长的情况下,若中介不积极推介房屋,对业主而言相当不利。

值得一提的是,独家代理协议签订时,业主作为委托方在单一合同事项中属于强势的一方。

因此,陈亮建议,”业主应当设身处地为自己设定有利的合同条款,不要默认代理中介公司所提供的条款,且要细看研究,而不是随便签字。”

综合来看,业主委托某一中介机构独家代理出售房屋时,应当仔细制定和阅读条款,只要条款不违反法律的强制性规定,合同双方签字后,都应当遵守契约精神。

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